¿Qué métricas indicarían una burbuja inmobiliaria en lugar de valores de mercado genuinos?

Hay preocupaciones de que Auckland, Nueva Zelanda, está experimentando una burbuja inmobiliaria.

Auckland es una de las 10 mejores ciudades del mundo en un índice de asequibilidad de la vivienda.

La pregunta es: ¿cómo podemos decir los economistas si los precios de la vivienda reflejan una burbuja o un verdadero valor de mercado?

Me gustaría ver salarios promedio, tasas de criminalidad, felicidad y otras medidas sociales de la ciudad (es decir, es razonable que la gente esté dispuesta a gastar más en una casa en una ciudad utópica). Una buena respuesta debe enumerarlos en detalle y explicar la relevancia de estas métricas.

La primera métrica que se debe tener en cuenta es la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler. Los precios de alquiler capturan el valor de los servicios de vivienda (y vinculados a la vivienda) proporcionados por una propiedad, incluyendo cosas como qué tan seguro es un vecindario, qué tan buenas son las escuelas, etc. En contraste, los precios de la vivienda son el valor capitalizado de la corriente futura de servicios de vivienda MÁS el precio de un activo (en su mayoría, la tierra; el valor de la estructura más allá de los servicios de vivienda que proporciona es insignificante). Como resultado, una mayor proporción de precios de la vivienda a alquileres significa que, Controlando el valor de los servicios de vivienda prestados. Observamos que las personas pagan más por los activos de vivienda (es decir, la tierra).

Esto no significa que el activo esté necesariamente sobrevaluado, pero al menos lo mueve en la dirección correcta al separar el precio del activo del valor de los servicios de vivienda. Luego, puede comenzar a pensar en los fundamentos de oferta / demanda que se aplican a los activos de vivienda, y lo que tendría que asumir para respaldar una valoración particular del activo (cosas como, como señaló Jamzy, si el crecimiento en las relaciones precio / alquiler está vinculado con el aumento de préstamos para la compra de vivienda).

Si bien es posible definir rigurosamente una burbuja en principio (ver, por ejemplo, Mercados de activos donde los precios violan la condición de transversalidad. s), en la práctica puede ser difícil o imposible identificar las burbujas reales, incluso ex-post.

Por ejemplo, @dismalscience discute la observación de las relaciones precio-alquiler-casa. Esto suena directo. Si las casas se venden por más del valor presente neto de sus alquileres, entonces usted tiene una burbuja. Pero hay muchos trucos difíciles en ese análisis. Los mercados de alquiler para casas unifamiliares no son robustos, por lo que es difícil imputar alquileres precisos del mercado multifamiliar (apartamentos / casas adosadas) que conforma la mayor parte del mercado. Los arrendamientos residenciales a largo plazo a precios de mercado son esencialmente inexistentes, por lo que las rentas futuras son, en el mejor de los casos, una estimación acertada. ¿Y a qué tasa debemos descontar los alquileres? Descuento y equidad intergeneracional (1999) por Portney y Weyant aboga por el uso de todo entre una tasa de descuento de 0 y los rendimientos del mercado de valores. Trachtenberg (2011) argumenta que la tasa de descuento adecuada para un planificador social puede incluso ser negativa. Con toda esta incertidumbre y error de estimación, las estimaciones diferirán. Las personas razonables en papel no estaban de acuerdo: optimismo y pesimismo sobre el mercado de la vivienda en Estados Unidos antes del desplome ( Gerardi, Foote y Willen (2010) ) muestra cómo diferentes académicos utilizaron los enfoques de precio a renta / costo de usuario para llegar a conclusiones muy diferentes sobre si la vivienda estaba sobrevaluada.

Con las disculpas por la respuesta algo periodística (como han señalado otros, incluso definir una burbuja de manera rigurosa es difícil).

La información sobre la oferta de vivienda puede ser de alguna utilidad. La demanda de vivienda es bastante inelástica (todos necesitan un lugar para vivir), por lo que los cambios en la oferta deberían aparecer principalmente en precios y menos en cantidades de mercado.

Como ejemplo, el Reino Unido ha experimentado una inflación sostenida de los precios de la vivienda desde la década de 1950. Incluso durante la reciente recesión, la disminución de los precios en el Reino Unido fue relativamente breve y modesta. Si alguna vez hubo una burbuja, seguramente esta es?

( fuente )

Pero debemos recordar que en un mercado competitivo los precios están determinados por la intersección de la oferta y la demanda. En la actualidad, el Reino Unido está construyendo alrededor de 150,000 hogares por año, pero creando alrededor de 250,000 hogares nuevos por año ( fuente ). Esto es parte de una tendencia a largo plazo iniciada por el retiro del sector público a gran escala de la construcción de viviendas (y probablemente también debido a leyes de planificación extremadamente restrictivas en el Reino Unido que dificultan el desarrollo privado):

( fuente )

Mientras la demanda permanezca inelástica y la oferta no se mantenga al ritmo del crecimiento de la demanda, la vivienda se convertirá en un recurso cada vez más escaso y uno debería esperar que el precio aumente en consecuencia.

En realidad es bastante fácil. Las cosas clave que debe saber son 1) que la mayoría de las compras de viviendas se realizan a través de préstamos hipotecarios, y que 2) un exceso de préstamos bancarios sobre el pago de préstamos bancarios provoca la creación de dinero.

Entonces, primero determine si hay un aumento anormalmente alto en la oferta de dinero: si es así, entonces hay una burbuja, y si no, entonces el aumento es probablemente el normal que se esperaría como resultado de la expansión fiscal. Esto es bastante fácil de determinar simplemente mirando las estadísticas relevantes para la cantidad de dinero que se mantiene en depósitos bancarios (normalmente M2 o M3, las definiciones precisas varían según los países).

La clave para apreciar es que debido a la expansión normal de la oferta monetaria por parte del sistema bancario a lo largo del tiempo, y especialmente porque ese dinero influye directamente en los precios de la vivienda, se debe esperar un aumento en los precios de la vivienda durante largos períodos simplemente debido a Funcionamiento del sistema bancario. Sólo si las condiciones económicas realmente se deterioran. es decir, Detroit no ocurre esto. Los cambios regulatorios, o incluso los cambios simples en la costumbre y la práctica en torno a la cantidad de préstamos pueden desencadenar cambios en la expansión fiscal con bastante facilidad, por ejemplo, si los bancos cambian de exigir un depósito del 20% a un depósito del 10% en la compra de vivienda.

También es posible que los préstamos para vivienda aumenten sin un aumento anormal en la oferta monetaria, en particular el desplome de 2008 en los Estados Unidos y en otros lugares, fue causado por un aumento en los préstamos como resultado del enorme aumento en los préstamos bancarios bursatilizados. Esto tuvo el efecto interesante de aumentar la cantidad de préstamos originados en el sistema bancario (y luego trasladarse fuera de él), sin aumentar la oferta monetaria. Esto también lo hizo en ese momento, algo invisible, posteriormente, EE. UU. Y otros países han introducido estadísticas sobre la titulización que permiten su seguimiento.

En términos generales, los cambios que también aumentan la oferta monetaria causarán un aumento de precios mucho mayor que los cambios que solo aumentan la cantidad de préstamos, pero todo el sistema se aprovecha significativamente, lo que a veces genera algunas respuestas de impulso no lineales.

Así que si nos fijamos en las cifras de Nueva Zelanda:

Suministro de dinero de Nueva Zelanda

Parece que la oferta de dinero se mantuvo estable después del desplome de 2008 durante 3 años, y ahora ha regresado a algo que se aproxima a su tasa de expansión "normal", lo que explicaría la percepción de una burbuja. (Lo que debería ser la tasa normal de expansión monetaria es una pregunta de investigación abierta). No parece que haya estadísticas de bursatilización separadas, y probablemente no haya mucha bursatilización de préstamos, pero es algo a lo que hay que vigilar.

Te dirigiré a wikipedia que tiene bastante buena información al respecto.

Una de las cosas importantes acerca de las burbujas especulativas es que son muy difíciles de identificar antes de explotar. Es muy difícil decir que el mercado está sobrevalorando un activo o que un cambio en las condiciones económicas ha elevado el valor real. Dicho esto, hay algunas señales de que se está produciendo una burbuja. Uno de ellos es el aumento de la demanda de crédito.

Más un comentario realmente, pero la renta puede ser engañosa.

Sólo un ejemplo rápido. Por el lado de la demanda en Dinamarca, usted tiene varios subsidios de renta cuando está por debajo de un cierto nivel de ingresos. Por ejemplo, si tiene una cocina instalada, y con un nivel de ingresos bastante alto, obtiene un subsidio sustancial. Usted también tiene un subsidio para los ancianos, y muchos más.

Por el lado de la oferta, tiene una regulación que está vinculada a la antigüedad de la casa / apartamento que está alquilando. Entonces, por ejemplo, si tengo un edificio que es más antiguo que 1990, hay un límite superior que puedo cobrar. Esta cantidad no está vinculada de ninguna manera al precio que pagué por el edificio. Por lo tanto, si observa los alquileres en la ciudad en la que vivo (que es una ciudad antigua) tiene barrios enteros que serían engañosos en términos de precios de alquiler en comparación con lo que diría que sería un precio justo de mercado.

Además, los inquilinos pueden quejarse (después de haber aceptado un contrato) y obtener una reducción significativa, que no se basa en el valor de mercado de la vivienda.