¿Un aumento en la oferta de viviendas en ciudades populares como Amsterdam ha llevado a un aumento en los precios de la vivienda?

El pensamiento económico común dicta que un aumento en el precio debería conducir a un aumento en la oferta, y que un aumento en la oferta debería conducir a una disminución en el precio. Según Maarten van Poelgeest, ex concejal de Amsterdam, sucede lo contrario en Amsterdam y otras ciudades populares. Se le cita en un artículo en De Groene Amsterdammer diciendo:

'Hoe meer er gebouwd wordt, hoe aantrekkelijker de stad wordt. Er komen meer voorzieningen, er komt meer reuring. Nieuw aanbod maakt de vraag dus juist weer groter - en de huizenprijzen hoger.

Lo que significa:

'Cuanto más se construye, más atractiva se vuelve la ciudad. Habrá más instalaciones, habrá más bullicio. Por lo tanto, la nueva oferta aumenta aún más la demanda, y los precios de la vivienda son más altos ''.

El razonamiento de Maarten van Poelgeest parece plausible, pero ¿hay alguna evidencia de que esto realmente esté sucediendo? ¿Existe evidencia de que un aumento en la oferta de vivienda conduce a un aumento en los precios de la vivienda, debido a que las viviendas en el área se vuelven más atractivas?

Estoy buscando una respuesta basada en evidencia empírica de tendencias en el pasado hasta el presente, para presentar el reclamo / hipótesis de Maarten van Poelgeest con las mejores mediciones disponibles.

NB: enfáticamente no estoy pidiendo solo una correlación. Una correlación entre el aumento en la oferta y el aumento en el precio puede explicarse fácilmente por el reverso de la causa que estoy pidiendo aquí. Soy consciente de que la causalidad es más difícil de proporcionar evidencia, pero no debería ser imposible.

Digamos que los economistas realmente no están de acuerdo con esta tesis, y la mayoría de las pruebas empíricas a nivel de ciudad apuntan en la dirección opuesta. P.ej

Finalmente, concluimos, tanto por la teoría como por la evidencia empírica, que agregar nuevas viviendas modera los aumentos de precios y, por lo tanto, hace que las viviendas sean más asequibles para las familias de ingresos bajos y moderados.

[...]

Algunos estudios utilizan datos de panel y encuentran que la imposición de controles de uso de la tierra más estrictos conduce a una oferta más baja y precios más altos. Jackson (2016) utiliza datos longitudinales de las ciudades de California para evaluar el efecto que tiene la adopción de una ciudad de regulaciones adicionales sobre el uso de la tierra en la cantidad de nuevos permisos de construcción emitidos, y encuentra que cada regulación adicional del uso de la tierra adoptó permisos multifamiliares y unifamiliares reducidos en un promedio de más del 6% y 3%, respectivamente, y que las regulaciones que reducen la densidad permisible tuvieron efectos aún mayores. Zabel y Dalton (2011) utilizan datos longitudinales de localidades en Massachusetts y encuentran que los aumentos en los tamaños mínimos de los lotes son seguidos por aumentos significativos en los precios. Mirando datos longitudinales sobre municipios en el área metropolitana de Boston (Massachusetts), Glaeser y Ward (2009) encuentran que la adopción de regulaciones locales más estrictas conduce a precios de la vivienda más altos, pero el coeficiente cae en magnitud y pierde importancia una vez que controlan la demografía de la población. Señalan que esto se espera si las casas en otras jurisdicciones se consideran sustitutos perfectos. Por lo tanto, si bien las restricciones de suministro pueden aumentar los precios en un mercado en su conjunto, no pueden aumentarlos de manera desproporcionada en la localidad particular donde se imponen debido a los efectos indirectos en todas las jurisdicciones.

Varios otros investigadores usan variables instrumentales para tratar de evaluar más claramente los efectos causales que las restricciones regulatorias tienen sobre la oferta y los precios de la vivienda. Ihlanfeldt (2007) utiliza este enfoque para estudiar la regulación en localidades de Florida y encuentra que las regulaciones predichas aumentan significativamente el precio de las viviendas unifamiliares. Saks (2008) utiliza variables instrumentales y muestra que los aumentos en la demanda laboral conducen a una menor construcción residencial y mayores aumentos en los precios de la vivienda en áreas metropolitanas con una oferta de vivienda más restrictiva. Hilber y Vermeulen (2016) muestran que los cambios en la demanda conducen a aumentos en los precios locales de la vivienda en lugar de aumentos en la oferta en los municipios de Inglaterra con mayores restricciones regulatorias,

En resumen, la preponderancia de la evidencia muestra que restringir la oferta aumenta los precios de la vivienda y que agregar la oferta ayudaría a hacer que la vivienda sea más asequible. [...] aunque es cierto que la tierra está limitada, especialmente en ciertos mercados (Saiz, 2010), la tierra puede usarse de manera más intensiva para permitir más viviendas. Los límites en la tierra con la que se agrupa la vivienda hacen que la vivienda sea diferente de muchos bienes, pero la diferencia es de grado: la oferta de vivienda puede aumentar y aumenta incluso en mercados restringidos, y los precios generalmente deberían caer en respuesta (ver la revisión de Dipasquale, 1999; Mayer y Somerville, 2000).

[...] la mayoría de las viviendas se filtran o pierden valor a medida que envejece, lo que representa una nueva oferta en submercados a precios más bajos. [...] De hecho, una investigación reciente muestra que el filtrado fue la fuente principal de adiciones al stock de alquiler asequible entre 2003 y 2013, mientras que la nueva construcción fue el mayor contribuyente para los alquileres de mayor precio, y la conversión de tenencia fue la mayor fuente de moderadamente alquileres con precio (Centro Conjunto de Vivienda, 2015, fig. 14). Además, Weicher, Eggers y Moumen (2016) informan que el 23.4% de las unidades de alquiler que eran asequibles para inquilinos de muy bajos ingresos en los Estados Unidos en 2013 se habían filtrado de las categorías de alquiler más altas en 1985. Otro 21.8% fueron conversiones de antiguas viviendas ocupadas por sus propietarios o alquileres de temporada. 9 La mayoría de las unidades de alquiler de mayor precio que se filtraron para ser asequibles en 2013 fueron unidades de renta moderada en 1985, pero el 15% de las que se redujeron fueron unidades de renta alta en 1985. Tenga en cuenta que el filtrado también se produce en un período de tiempo más corto ; entre las unidades asequibles en 2013, el 19% había sido unidades de alquiler más altas en fecha tan reciente como 2005.

Investigaciones recientes que analizan los ingresos de los ocupantes sucesivos de las viviendas también sugieren un filtrado descendente sustancial, en particular del stock de alquiler debido a la conversión de la tenencia; A medida que el stock ocupado por el propietario envejece, una parte se convierte en alquiler (Rosenthal, 2014). Rosenthal también encuentra, sin embargo, que las tasas de filtrado son considerablemente más bajas en áreas con alta inflación de los precios de la vivienda, aunque todavía se produce un filtrado a la baja.

En resumen, la nueva construcción es crucial para mantener la vivienda asequible, incluso en mercados donde gran parte de la nueva construcción es en sí misma viviendas de alta gama que la mayoría de las personas no pueden pagar. La falta de oferta para satisfacer la demanda en el extremo superior afecta los precios en todos los submercados y hace que las viviendas sean menos accesibles para los residentes en submercados de menor costo.

Finalmente llegamos a la discusión de la tesis precisa sobre la que preguntas:

Algunos escépticos argumentan que incluso si un suministro adicional podría ayudar a que las viviendas sean más asequibles a corto plazo, no lo será a largo plazo porque el suministro adicional inducirá más demanda, especialmente entre compradores o inquilinos más ricos que los residentes existentes en el vecindario ( Redmond, 2015). La afirmación es análoga al argumento de que construir más autopistas no reducirá la congestión porque el menor costo del viaje simplemente hará que más personas conduzcan o tomen esa ruta en particular (Gorham, 2009). En este caso, el argumento es que al hacer que la jurisdicción sea más asequible, agregar oferta de vivienda atraerá una nueva demanda, tanto de los residentes actuales que de otra manera se irían, como de las personas que viven en otro lugar que ahora elegirán mudarse a la jurisdicción. Además, el argumento dice: alquileres y precios más bajos también pueden inducir una demanda latente: las personas que viven con compañeros de cuarto o familiares pueden optar por formar sus propios hogares (Ellen & O'Flaherty, 2007) o las personas pueden optar por invertir en pied-à-terres en una ciudad . Esa demanda adicional hará que los precios vuelvan a subir hasta que la oferta pueda responder nuevamente, lo que hará que la vivienda sea más asequible, en el mejor de los casos, solo cíclicamente, según el argumento, y aumentará la densidad de la jurisdicción, con los costos de congestión.

Aunque la construcción de carreteras adicionales parece inducir una mayor demanda (Duranton y Turner, 2011), en el caso de la vivienda, es poco probable que una demanda adicional compense completamente la nueva oferta. Tal compensación requiere que las curvas de demanda sean perfectamente elásticas, o, en otras palabras, supone que los vecindarios y las jurisdicciones son sustitutos perfectos y que no hay restricciones en la capacidad y la voluntad de los hogares para mudarse. Eso no es realista.Mudarse de casa no es como conducir unas pocas millas adicionales (Lewyn, 2016), y los costos asociados con la mudanza pueden ser altos. Cualquier demanda adicional inducida por nuevas viviendas está limitada por restricciones personales y económicas sobre la capacidad y la voluntad de los hogares de mudarse, restricciones a la inmigración e incertidumbre y otros factores que podrían impedir que los inquilinos y compradores alquilen o compren en el mercado en el que la oferta de viviendas aumenta De hecho, las tasas de movilidad se han reducido drásticamente en las últimas décadas, y aunque se debaten las razones de la disminución, la disminución revela importantes limitaciones en la capacidad y la voluntad de moverse.

Por lo tanto, a largo plazo, mientras que algunos hogares adicionales pueden ser extraídos del exterior (o de la ciudad) para comprar o alquilar viviendas a medida que aumenta la oferta, es muy poco probable que los precios terminen al mismo nivel que habrían alcanzado ausente cualquier nuevo suministro. Finalmente, como se señaló anteriormente, la evidencia empírica muestra que permitir más oferta conduce a precios más bajos de la vivienda; Si la adición de la oferta induce suficiente demanda adicional para compensar el aumento de la oferta, los estudios no encontrarán una asociación entre la oferta y los precios.

De hecho, puede suceder en algunas circunstancias muy limitadas y con un efecto localizado [por ejemplo, vecindario], que probablemente se base en lo que se basa esta generalización defectuosa:

Muchos inquilinos en vecindarios donde se propone una vivienda a precio de mercado expresan su preocupación de que la construcción de nuevas viviendas realmente empeorará sus problemas de asequibilidad al aumentar los alquileres o los precios de las viviendas, alimentar la gentrificación y potencialmente desplazar a los residentes existentes (Atta-Mensah, 2017; Savitch- Lew, 2017). Hankinson (2017) teoriza que la oposición de los inquilinos a las adiciones locales al suministro se debe a tales preocupaciones; Él argumenta que es plausible que la construcción de un nuevo edificio atractivo aumente los precios localmente (al mejorar el paisaje físico, traer nuevas comodidades al vecindario y señalar que el vecindario está mejorando), incluso si los reduce en toda la ciudad.

Probar esta propuesta empíricamente es bastante desafiante, dado que los desarrolladores se sentirán naturalmente atraídos por las áreas donde los precios y las rentas están aumentando. Hay evidencia de que las mejoras en la vivienda deteriorada pueden, en algunas circunstancias, aumentar el valor de la propiedad circundante, incluso cuando la vivienda nueva o mejorada es subsidiada, viviendas de bajos ingresos (Diamond & McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voicu y Schill, 2006 ) Sin embargo, las nuevas viviendas estudiadas, por lo general, reemplazan los edificios vacíos, abandonados y los lotes baldíos cubiertos, eliminando esencialmente una falta de amenidad. [...]

Hay poca evidencia empírica sobre el efecto neto que las nuevas viviendas a precio de mercado tienen sobre los precios o alquileres de viviendas cercanas, y lo que existe puede no ser causal. Un estudio reciente examina el efecto de las viviendas unifamiliares con tasa de mercado recientemente construidas en los sitios de relleno, y encuentra que las viviendas unifamiliares recién construidas pueden tener un impacto positivo en el precio de venta de otras viviendas unifamiliares cercanas, pero el efecto varía con contexto (Zahirovich-Herbert & Gibler, 2014). Un estudio sobre desarrollos de relleno de viviendas de varias viviendas en Singapur encontró efectos positivos en los precios de las casas cercanas (Ooi & Le, 2013), al igual que un estudio de edificios de apartamentos de varios pisos construidos en Helsinki (Kurvinen & Vihola, 2016). Todos estos estudios consideran valores de propiedad y no alquileres, yninguno puede demostrar una relación causal dado que los desarrollos a tasa de mercado apuntan a vecindarios donde esperan que el valor de la propiedad mejore. Desafortunadamente, no encontramos ningún estudio que examine los impactos en las rentas, aunque un estudio realizado por la Oficina del Analista Legislativo de California concluyó que la construcción adicional de la tasa de mercado está vinculada a tasas de desplazamiento más bajas (Taylor, 2016). Al examinar los vecindarios de bajos ingresos en el Área de la Bahía entre 2000 y 2013, estos investigadores encontraron que la producción de viviendas a precio de mercado estaba asociada con una menor probabilidad de que los residentes de bajos ingresos en el vecindario experimentaran desplazamiento. Aunque es un estudio singular, los hallazgos sugieren que para los vecindarios en ciudades de alta demanda, el bloqueo de la construcción a precio de mercado puede ejercer mayores presiones sobre el stock existente.

En resumen, aunque está claro que la construcción de nuevas viviendas moderará los aumentos de precios y alquileres en toda la ciudad, ni la teoría ni la evidencia empírica brindan una guía clara sobre cuándo pueden producirse efectos de contagio localizados y cuándo realmente pueden causar un aumento en los precios y las rentas de Inmediatamente alrededor de las casas.

Hay un estudio más reciente sobre el tema central de la pregunta, no cubierto en la revisión anterior:

Los resultados preliminares que utilizan un enfoque espacial de diferencias en diferencias sugieren que cualquier efecto inducido de la demanda se ve abrumado por el efecto del aumento de la oferta. En los vecindarios donde se completaron nuevos complejos de apartamentos entre 2014 y 2016, los alquileres en las unidades existentes cerca de los nuevos apartamentos disminuyeron en relación con los vecindarios que no vieron nuevas construcciones hasta 2018. Los cambios en la migración parece impulsar este resultado. Aunque el número total de migrantes de los barrios de altos ingresos a los barrios de nueva construcción aumenta después de que se completan las nuevas unidades, el número de llegadas de altos ingresos a las unidades previamente existentes en realidad disminuye, ya que las nuevas unidades absorben una parte sustancial de estos hogares. En general, nuestros resultados sugieren que, en promedio y en el corto plazo, las nuevas construcciones reducen los alquileres en los vecindarios gentrificadores.

Vea también un blog que lo discute (que también hace un buen trabajo al desacreditar la analogía de las carreteras); En resumen, la esencia del último estudio está en este gráfico:

Este gráfico muestra que los precios de alquiler de apartamentos cercanos al nuevo edificio cayeron en relación con los precios de apartamentos ubicados más lejos. La línea discontinua "antes" tiene una pendiente negativa, lo que sugiere que los precios disminuyeron cuanto más se alejó del sitio del nuevo edificio. La línea sólida "después" tiene una pendiente positiva (los precios aumentan cuanto más se aleja del nuevo edificio). En general, los precios son más altos (la línea continua está por encima de la línea discontinua), pero los precios realmente bajaron al lado del nuevo edificio y aumentaron mucho menos que en el área más alejada del nuevo edificio.

Estos datos son un gran desafío para la teoría de la demanda inducida. Si un nuevo edificio hiciera un área más atractiva, uno esperaría el mayor efecto en el área muy cercana al edificio. Pero, de acuerdo con la visión tradicional de "más oferta reduce las rentas", la adición de más unidades en un área parece tener rentas deprimidas (o al menos aumentos de renta) en comparación con los edificios en el área circundante.

En otras palabras, incluso la teoría de que los precios podrían aumentar localmente en el vecindario de un nuevo edificio no se sostiene, en promedio, a una prueba de diferencia en diferencias . Sin un enfoque de diferencias en diferencias, por supuesto, se puede llegar a una conclusión errónea ya que la demanda general en una ciudad puede estar aumentando más rápido que la oferta general.

Incluso más recientemente, otro documento sobre NYC (aún no publicado en un lugar revisado por pares, pero fue mencionado en un artículo reciente del NYT):

Encuentro que por cada aumento del 10% en el stock de viviendas dentro de un amortiguador de 500 pies, los alquileres residenciales disminuyen en un 1%. La reducción de la renta es causada por la finalización de nuevos rascacielos en lugar de su aprobación. En los vecindarios, el impacto es menor en áreas más centrales, presumiblemente debido a una demanda más elástica. Dentro de los vecindarios, el impacto es menor para los edificios de renta más baja. Finalmente, el impacto negativo parece estar impulsado por los efectos de la oferta en lugar de los efectos desfavorables, como cambios en las características físicas del vecindario, vistas bloqueadas o sombras. Las nuevas unidades de vivienda alivian la creciente demanda de unidades de vivienda existentes y moderan el rápido crecimiento de los alquileres residenciales.

Los precios de venta de propiedades residenciales también disminuyen cuando se completan los nuevos rascacielos dentro de 500 pies. [...] Debido a que el 99% de los nuevos edificios altos son condominios y edificios de alquiler, no afectan significativamente los precios de venta de las cooperativas y de 1 a 5 viviendas familiares. El impacto negativo es mayor para los sustitutos más cercanos, lo que confirma aún más que el impacto negativo se debe a los efectos de la oferta.

Para abordar la hipótesis sobre los efectos de los servicios, encuentro nuevos edificios de gran altura y sus inquilinos de altos ingresos atraen nuevos restaurantes de servicio completo, cafeterías y cafeterías. Es probable que estos servicios de consumo hagan que los vecindarios sean más atractivos y potencialmente aumenten los alquileres y los precios de venta (Couture y Handbury, 2017). Sin embargo, el efecto de amenidad está dominado por el efecto de la oferta, dado que las rentas y los precios de venta todavía caen en la red.

Como se mencionó en el comentario de un OP a continuación, vivir en una gran ciudad frente a un pueblo pequeño (y frente a la pradera) es un efecto de amenidad. Sin embargo, parece haber un límite a este efecto después de lo cual una mayor oferta de vivienda reduce el precio (de alquiler).

El efecto de amenidad se ha estudiado durante décadas, pero lamentablemente a menudo de forma aislada, principalmente con el modelo Roback , que básicamente adaptó el modelo de equilibrio espacial más general de Rosen a bienes "no comercializados" como la vivienda. ("No negociado" porque Roback solo consideró los efectos en las rentas.) Al usar este modelo, uno esencialmente obtiene gradientes de amenidades de precio (de alquiler). Roback asumió que "el costo de cambiar de residencia es cero" (es decir, migración sin costo). Modelar ciudades "parcialmente abiertas", es decir, con costos de reubicación distintos de cero (y no infinitos) a través de sus fronteras es un esfuerzo relativamente más reciente. Del mismo modo, para considerar el efecto combinado de la oferta de vivienda y las comodidades en los alquileres. Como una de esas notas de trabajo teóricas

A medida que la vivienda se suministra más elásticamente, el [...] efecto del alquiler de los servicios se acerca a cero.

Esta es una pregunta interesante.

En primer lugar, creo que sería mejor mirar los alquileres que la oferta de viviendas. Los alquileres son el aspecto de la propiedad de la vivienda que se 'consume' mientras que hay un elemento de inversión para la propiedad de la vivienda.

La vivienda, como clase de inversión, se caracteriza por una baja vacante y bajos rendimientos. La razón de la baja vacante es que la demanda futura es bien conocida (en su mayor parte). El crecimiento de la población tiende a ser un motor de demanda bastante estable y causal.

Los precios de la vivienda, por otro lado, tienden a ser más una función de cuánto puede pedir prestado la gente y, como resultado, están influenciados enormemente por las condiciones macroeconómicas. Las bajas tasas de interés, como estamos viendo en gran parte del mundo, permiten a las personas pedir prestado más dinero.

El aumento de la oferta reducirá el costo de la vivienda (mejor medido por los alquileres), todo lo demás igual.

El 'todo lo demás igual' es importante. Pueden estar sucediendo otras cosas (como el aumento de la población y los ingresos) que aumentan el costo de la vivienda, incluso cuando el aumento de la oferta tiende a reducirlo.

Podrías argumentar sobre la demanda inducida. Puede haber una demanda latente para vivir en una ciudad. El aumento de la oferta induce a aquellos que antes no podían vivir en la ciudad a mudarse allí, lo que aumenta el costo de la vivienda. Conceptualmente, puede separar el aumento de la oferta (reduciendo el costo de la vivienda) y el posterior aumento de la población (aumentando el costo de la vivienda).

Empíricamente, espero que haya muchos casos en que el costo de la vivienda haya aumentado con el aumento de la oferta. Esto se debe a otros efectos además del efecto directo del aumento de la oferta que disminuye el costo de la vivienda.

Esto podría suceder en condiciones bastante especiales.

No estoy seguro de que sería muy valioso tratar de establecer las condiciones en una declaración teórica matemática para una situación como esa en Amsterdam.

En otras situaciones, la existencia de externalidades positivas y efectos de red, al estilo de Silicon Valley, puede establecerse de manera concisa de una manera relevante. Pero incluso si puede establecer una declaración teórica matemática que exprese algo en el sentido de "una vez que esté lo suficientemente arriba y venga con modernidad, entonces los precios pueden continuar aumentando incluso si la oferta aumenta más rápido que el número de residentes entrantes", es difícil ver qué uso que sería.

Algunas explicaciones posibles bastante prácticas que no requieren nada complicado: tal vez la falta de inversiones alternativas hizo que las personas invirtieran más en sus casas, lo que hizo subir los precios (la demanda está comprendida en unidades de instrumentos monetarios y no en número de residentes); tal vez el recién llegado promedio era bastante rico en comparación con los residentes anteriores (algunos de los cuales pueden cobrar y mudarse a suburbios más baratos); un entorno de baja tasa de interés podría dar como resultado que la tasa de alquiler mensual de la propiedad sea equivalente a un precio más alto.

La vivienda es algo sujeto a eventos y políticas socioeconómicas, que pueden producir una variedad de resultados. Por lo tanto, este no es un simple problema de "oferta y demanda".

Primero, alguien debe pagar la casa, es decir, suficientes negocios y actividades laborales para sostener la compra de la casa. Puedes construir toneladas de casa en el medio de la nada, pero sin un trabajo cercano, nadie la va a comprar.

En segundo lugar, un terreno es escaso, no se puede seguir construyendo casas / apartamentos en terrenos ya agotados.

Tercero, el precio de la vivienda puede ser especulado e impulsado por condiciones de préstamos bancarios indulgentes.

Cuarto, hay un impuesto a la propiedad de vivienda y políticas para frenar la especulación.

Quinto, especulación sobre demandas

Entonces verás:

• Hong Kong: casas caras con monopolio de constructores, favoritismo y fijación de precios.
• Alemania: solo los escasos centros de la ciudad son caros, el precio de la vivienda suburbana sigue siendo estable. Los bancos son muy cuidadosos para evaluar al cliente, poco espacio para la especulación.