Estoy buscando una respuesta más general y basada en principios y uso Escandinavia hoy solo como un ejemplo incompleto del tipo de escenario sobre el que estoy preguntando.
Vivo en Escandinavia, donde los precios de la vivienda han tenido un auge ininterrumpido de la burbuja durante un cuarto de siglo. Los hogares son los más endeudados del mundo. Sobre todo en forma de préstamos de vivienda. Si la burbuja inmobiliaria explotara en Escandinavia como lo ha hecho en muchos otros lugares en la última década, ciertamente todos los bancos quedarán aniquilados de inmediato y millones de escandinavos quedarán completamente desamparados por el resto de sus vidas con deudas impagables y sin propiedades que igualar. como se establece una profunda depresión.
Algunas cifras clave (para Suecia, no el país petrolero):
- + 7% de los precios de la vivienda en promedio por año desde hace 23 años, con incrementos récord en los últimos años.
- 0% de crecimiento en el PIB per cápita en los últimos 10 años (los precios de la vivienda se duplicaron de todos modos).
- 1.2% (positivo) IPC-inflación desde hace 10 años.
- El 0,8% (positivo) del préstamo para vivienda de consumo ahora se ofrece en anuncios sin negociación (después de la deducción de impuestos), mientras que las tasas de interés del banco central se atascan en lo negativo.
Imagine que el gobierno promulga una ley que prohíbe a cualquiera vender una vivienda a un precio más bajo de lo que se compró por última vez. Así, por definición, la burbuja de la casa no puede explotar, no legalmente de todos modos. Y todos están a salvo, se evitó el choque y todos seguirán haciendo millones simplemente pidiendo prestados más para "invertir" sin riesgo en simplemente ser dueños de su propia casa, ¿verdad?
¿Cuáles serían las consecuencias negativas y cómo se desarrollarían?
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Respuestas:
Eso sería muy, muy malo.
Cualquier casa que pierda valor no será vendible y, por lo tanto, prácticamente no tendrá valor.
Se evitaría que la mayoría de las personas que viven en una casa así se muden. No pueden venderlo, ya que nadie quiere comprar una casa demasiado cara, y no pueden permitirse comprar otra casa con su capital ya atado en la casa actual.
Aparecería un mercado negro, con personas devolviendo dinero debajo de la mesa. "Compre mi casa por 4M SEK y le reembolsaré 1M SEK debajo de la mesa".
Puedo decirte una cosa que no hará. No evitará que los precios caigan.
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"If the house can not be sold the value is zero."- en realidad, el valor es peor que 0 (al menos para cualquier propietario que no viva o lo alquile). Se debe mantener una casa y pagar los impuestos a la propiedad; para un banco, los costos también incluyen que alguien administre estos activos tóxicos (tengo un amigo con este trabajo en los EE. UU.).Es cierto, su inversión no puede caer en el valor nominal (sin contar la inflación), pero puede volverse totalmente ilíquida , lo que es peor en muchos aspectos. Verá, si una acción cae en valor en un 5%, puedo vender y tomar la pérdida del 5%, liberando y preservando el 95% de mi capital. Si una casa en su escenario cae en valor incluso en 0.05%, entonces no puedo reducir mis pérdidas.
Desde una perspectiva a corto plazo, cualquier pérdida se convierte en una pérdida total. Desde una perspectiva a largo plazo, cualquier pérdida aún se magnifica , ya que no puede liberar su capital para mejores inversiones: el costo de oportunidad es alto incluso si logra vender más tarde. De cualquier manera, el riesgo de inversión inmobiliaria aumentaría dramáticamente. Esto aumentará el costo de propiedad de la vivienda.
Por supuesto, eso está hablando de manera abstracta. En realidad, las casas representan una gran parte del patrimonio neto de la mayoría de las personas y ese es el verdadero peligro de iliquidez en el mercado inmobiliario. Imagine no poder moverse, no poder refinanciar, solo poder liberarse de su inversión mediante una pérdida total. Eso no va a funcionar para muchas personas. Estas personas tendrán que alquilar en lugar de ser propietarios, lo que aumentará la demanda (y el precio) del alquiler.
Una vez que todo se resuelva, la gente ya no considerará que los bienes raíces son una inversión "segura", aunque los estafadores y los engañadores pueden tener éxito en estafar a las personas por un tiempo.
Tl; Dr
Finalmente, las únicas personas que creo que realmente se beneficiarán son las grandes empresas que podrían manejar el riesgo de propiedad de la vivienda en este escenario, porque tendrán menos competencia.
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La obligación de vender una casa al último precio vendido no significa que la gente la valore a ese precio de etiqueta. Podría ordenar que las botellas de agua solo se compren por $ 1,000,000. Esto no significa que alguien compraría. Me quedaría atrapado con una botella que no valoro.
Del mismo modo, establecer precios mínimos en el mercado inmobiliario significaría que muchos propietarios se quedarán atrapados con las viviendas.
También es importante tener en cuenta que la devaluación del mercado de una casa solo es importante para los propietarios que planean vender. Si compré una casa por $ 200k y el mercado se cae al día siguiente, todavía VALORO la casa en una cantidad> $ 200k. No me importa que el precio de mercado sea más bajo porque todavía tengo exactamente la misma casa. En todo caso, a los propietarios permanentes de viviendas realmente les debería gustar la idea de que las viviendas se devalúen porque significa una menor responsabilidad del impuesto a la propiedad.
Claro, los estallidos de burbujas tienden a tener efectos adversos en muchos otros mercados. Pero estos son asuntos completamente distintos.
Una respuesta anterior ya ha cubierto el mercado negro emergente. Esto también sucede en Nueva York con las regulaciones de vivienda de bajos ingresos.
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En primer lugar, no es que mal, siempre que disponga de funcionar los bancos centrales para tender un puente sobre la posición de crédito de los bancos.
Pero considere lo que sucede normalmente cuando las personas no pueden hacer los pagos del préstamo: el banco finalmente recupera la propiedad de la casa y la vende. A menudo por un descuento porque tienen prisa por convertirlo nuevamente en capital. Ahora suponga que no pueden venderlo debido a las leyes de regulación de precios, pero el mercado se ha derrumbado. ¿Lo que pasa? El banco está atascado. Necesitan capital para hacer préstamos, pero en cambio tienen casas. Todavía necesitan rescatar.
(Nota: si eleva la inflación al porcentaje de dos dígitos, de repente la ley de precios de reventa de la vivienda se vuelve menos problemática).
Al final, puede terminar teniendo que demoler las casas . No olvide que las casas, desocupadas, son un activo inútil: requieren mantenimiento. El caso extremo de esto es probablemente Detroit.
Entonces, un resultado extremadamente probable de su ley de precio mínimo de reventa es que las casas habitables se demuelen porque no pueden venderse a su precio mínimo.
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El estallido de burbujas no destruye la riqueza real. En cambio, detienen los procesos destructivos que convierten la riqueza real en riqueza imaginaria.
Suponga que costaría $ 120,000 construir una casa que tendría un valor de $ 100,000 en condiciones sin burbujas, pero las condiciones del mercado en una burbuja causarían que dicha casa se vendiera por $ 150,000. Construir una casa en tales condiciones convertiría $ 120,000 de riqueza real en $ 100,000 de valor real más $ 50,000 de riqueza imaginaria. Si el constructor logra vender la casa por $ 150,000, eso significará que el comprador intercambió $ 150,000 de riqueza real por $ 100,000 de valor real y $ 50,000 de riqueza imaginaria.
Mientras dure la burbuja, las personas pueden seguir pasando la riqueza imaginaria y pretender que es riqueza real, pero no hay forma de convertir esa riqueza imaginaria en riqueza real. El acto de construir la casa habrá destruido $ 30,000 de riqueza real, y no importa cuánto aumenten los precios en la burbuja, el beneficio neto total entre todos los compradores y vendedores (suponiendo que la simplicidad nadie haga nada con la casa excepto comprar y revender será) - $ 30,000. Cualquier ganancia que alguien pueda obtener comprando y vendiendo la casa será compensada dólar por dólar por una pérdida de otra persona en el futuro.
Si bien puede parecer que el estallido de burbujas hace que las personas pierdan dinero, la realidad es que es la formación y la inflación de las burbujas, donde parece que las personas están ganando dinero, lo que en realidad destruye la riqueza. A medida que la burbuja crece, tanto la cantidad de riqueza imaginaria creada como la cantidad de riqueza real destruida tienden a aumentar exponencialmente. Aunque la burbuja en marcha puede proteger a algunos participantes del mercado de las pérdidas, solo puede hacerlo al hacer que otros participantes del mercado pierdan aún más.
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Habrá un rápido aumento en los esquemas artificiales para sortear la letra de la ley. Por ejemplo, un agente puede cobrarle el 90% del precio mínimo de venta legal para registrar oficialmente su casa como inhabitable y obtener una orden de demolición obligatoria. Una casa nueva construida en el mismo sitio no tendría ningún historial de precios anterior, por lo que podría venderse por un 10% de su verdadero valor de mercado, más un gran cargo único (¡no negociable, por supuesto!) Por un " póliza de seguro de nueva construcción "o alguna terminología de este tipo.
Explotar tales lagunas en la ley no necesariamente beneficiará a la mayor parte de la población, pero beneficiaría a la minoría con la experiencia para crear rondas de trabajo: siempre habrá algunos propietarios para quienes tomar una pérdida financiera es una mejor opción que no poder vender en absoluto, quién puede ser explotado.
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Esta sería una idea catastróficamente mala. La próxima vez que la economía baje, ¿qué pasa?
Los trabajadores que poseen casas para las cuales no pueden encontrar un comprador al mismo precio que pagaron por la casa, no podrán mudarse. Por lo tanto, no podrán obtener empleo en otro lugar. Por lo tanto, ha agravado una recesión económica con una restricción artificial de la disponibilidad local del personal que una empresa podría contratar. No puedo imaginar ninguna otra medida que pueda dificultar la contratación de personal a medida que la recesión muerde y aumenta el desempleo.
Seguramente, cualquier cosa que restrinja la movilidad laboral dentro de las fronteras de una nación solo puede ser algo malo. Por lo tanto, debería ser lo más fácil posible para alguien vender una casa en un lugar y comprar una casa en otro, como el gobierno puede hacer. Aquí en el Reino Unido, tenemos un impuesto tonto sobre las compras de viviendas llamado impuesto de timbre. Una consecuencia es que generalmente cuesta un 3% del costo de compra de la casa de uno, reubicar. Por lo tanto, es un incentivo quedarse, en lugar de responder a una oferta de un trabajo mejor remunerado o más deseable en otro lugar. O, si un empleador está desesperado por reclutar, tendrá que compensar de alguna manera a su nuevo recluta por la carga impositiva de esa persona cuando se mude.
Volviendo a esta idea loca: si uno no puede vender la casa porque nadie pagará el precio anterior y es ilegal reducir el precio de venta, entonces la única opción legal será alquilarla. Por lo tanto, creará una nación de propietarios aficionados, que en su mayoría manejan mal los asuntos porque no quieren ser propietarios en absoluto. También imagino que el seguro en las casas se volverá varias veces más caro, si no completamente imposible de obtener, porque hay una forma obvia de sacar el dinero en efectivo. Asegure la casa por su precio de compra anterior / "valor" mínimo legalmente obligatorio, y luego haga los arreglos para que se queme.
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El precio es lo que equilibra la oferta y la demanda, si fija los precios artificialmente bajos, entonces crea escasez de oferta. Si los arregla artificialmente alto, crea escasez de demanda.
Por lo tanto, las personas que desean / necesitan vender sus casas en un área donde la demanda ha bajado no podrían hacerlo. Incluso en áreas donde la demanda natural no había bajado, la compra de una casa se convertiría en una propuesta mucho más crítica que deprimiría aún más la demanda.
Sospecho que el resultado neto de todo esto es que las casas en todo el país se volverían rápidamente imposibles de vender.
Es probable que haya una explosión en el mercado de alquiler ya que las casas no vendibles se alquilan.
Los bancos tendrían que desarrollar nuevos departamentos para manejar el alquiler de las propiedades no vendibles que recuperaron.
El gobierno tendría que averiguar qué diablos hacer para valorar las casas no vendibles a efectos del impuesto de sucesiones y qué hacer cuando los activos restantes del propietario no fueran suficientes para cubrir el impuesto de sucesiones.
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Un punto que aún no parece haberse hecho es que los bancos y otros prestamistas hipotecarios tendrían que dejar de otorgar préstamos tan pronto como se propusiera dicha ley, no importa si se promulga, y eso en sí mismo provocaría el colapso del mercado inmobiliario. Un banco le prestará € 320,000 para comprar una casa de € 400,000 porque saben que si usted no cumple con sus pagos y tienen que recuperar la casa, pueden recuperar el valor del préstamo vendiendo la casa, incluso si no pueden obtener tanto como lo pagaste. Es por eso que (generalmente) tiene que depositar un depósito por un cierto porcentaje del precio de compra, y el banco no le prestará el monto total. Si no se les permite venderlo por menos de € 400,000, aunque solo necesiten recuperar € 320,000, entonces es muy posible que no puedan venderlo y queden atrapados tanto con un préstamo impago como con una casa no vendible. (Sí, sé que Suecia no usa el euro, pero en mi ejemplo es más conciso y más aplicable usar el euro como moneda).
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Una de las peores ideas que he escuchado. Todas las consecuencias negativas, casi no positivas. CUALQUIER intento del gobierno de restringir los precios (ya sea por piso o techo o cualquier otra cosa) SIEMPRE tiene efectos negativos perversos; siempre causa problemas peores que el problema que está tratando de resolver. Un mercado libre funciona mejor cuando todos los miembros del mercado son GRATUITOS para decidir qué precio están dispuestos a pagar o recibir por un bien en particular. El gobierno metiendo la nariz en esa transacción siempre empeora al menos a un participante en la transacción, generalmente ambos, y la economía en general siempre sufre.
Es como un político en campaña que promete "¡Reduciré los impuestos, aumentaré el gasto público y reduciré la deuda pública!" Eso nunca funciona, NUNCA.
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